素敵なひととき

高級賃貸の信用性

定期借地権は有限な権利であり、既存借地権や普通借地権のように高額な一時金（例・宅地価格の六～七割の金額）の授受は考えられません。
また、借地権の一時金は賃料の前払的性格を有する権利金が一般ですが、有限の点から預かり金的性格を有する敷金、保証金も考えられます。
定期借地権の一時金については、授受不要とする説もありますが、一定期間土地を独占的に使用し拘束することから若干の金額の授受が行われると考えるのが適切です。
所在地域、地価水準、支払う賃料などによって異なりますが、現時点の理論値では、残存期間五〇年で更地価格の二〇パーセント内外の相当額、残存期間三〇年で更地価格の一七パーセント内外の相当額、残存期間二〇年～一〇年でＩ〇パーセント内外の相当額という試算があります（実質賃料が宅地価格の年ニパーセントによる試算）。
一般定期借地権が存続期間五〇年以上、建物譲渡特約付借地権が存続期間三〇年以上、事業用借地権の存続期間が一〇年以上二〇年以下ですので、前記の数値は参考となります。
ただし、用途が事業用の場合、前記数値を上回るのが一般的です。
定期借地権価格は、期限に近づくにつれて逓減します。
この価格は、直線的に下降するのでなくグラフにすると放物線となると考えられます。
この数値の一つとして、年金現価による数値が採用できます。
定期借地権も借地権の一つであり、その価格を求める手法は前記によりますが、独自の要因については右の内容を参酌することが必要です。
底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものです。
賃貸人に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益、およびその期間の満了などによって復帰する経済的利益の現在価値をいいます。
このように底地価格は、地代徴収権に区分地上権設定地の経済価値は、その設定地の最有効使用に係る階層などに基づいて生ずる上下空間の効用の集積です。
区分地上権の経済価値は、その設定地全体の効用との関数関係に着目して、その設定地全体の経済価値に占める割合として把握されます。
区分地上権は、他人の土地の地下または空間の一部に工作物を設置することを目的として設定する権利であり、その工作物の構造、用途、使用目的、権利の設定期間などによりその経済価値が特定されます。
Ｂ区分地上権の評価……区分地上権の鑑定評価額は、設定事例などに基づく比準価格、土地残余法に準じて求めた収益価格および区分地上権の立体利用率により求めた価格を関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例などに基づく区分地上権割合により求めた価格を比較考量して決定します。
この決定について、評価基準・留意事項は、詳細な留意点を定めています。
農地は農地地域内にある土地ですが、この土地を道路用地など公共事業の用に供する土地の取得など農地以外のものとするための取引にあたって、その取引に係る農地の鑑定評価を求められる場合があります。
この場合の農地の鑑定評価額は、比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定します。
再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきです。
なお、公共事業の用に供する土地の取得にあたっては、土地の取得により通常生ずる損失の補償として農業補償が別途行われる場合があり、取引事例の収集などにおいて注意すべきです。
林地は林地地域内にある土地ですが、この土地を公共事業の用に供する土地の取得など林地以外のものとする取引にあたって、その取引に係る林地の鑑定評価を求められる場合があります。
この場合の林地の鑑定評価額は、比準価格を標準とし、収益価格を参考として決定されます。
再調達原価が把握できる場合は、積算価格をも関連づけて決定すべきです。
なお、公共事業の用に供する土地の取得にあたっては、土地の取得により通常生ずる損失の補償として立木補償などが別途行われる場合があり、注意を必要とします。
林地はその地上にある林木などと一体となって取引されることが多く、この場合、林木に価値があるときはその価格を控除して事例資料を求めます。
林地、特に広大な地積の林地は一般に現地確認が困難であり、境界の確認や公簿地積と現況地積の相違など問題を生ずることが多く、慎重かつ細心の注意を払うことが必要です。
また、公法上の規制にも十分留意し調査することが要請されます。
都市近郊の農地などで一平方メートル十数万円といった価格の土地があります。
農地としての収益性からみて、この土地は右の価格の何十分の一が妥当であるのに、このように高い価格を示すのは宅地化かその価格に織り込まれているからです。
このように宅地以外の農地、林地などから宅地化か見込まれている土地が宅地見込地です。
宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格およびその宅地見込地について、価格時点において転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額および発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額をその宅地見込地の熟成度に応じて適正に修正して得た価格を関連づけて決定します。
この場合において、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度、および次に掲げる事項を総合的に勘案します。
その宅地見込地の宅地化を助長し、または阻害している行政上の措置または規制付近における公共施設および公益的施設の整備の動向付近における住宅、店舗、工場などの建設の動向造成の難易および必要の程度造成後における宅地としての有効利用度右が熟成度の高い宅地見込地の評価手法で、転換後・造成後の価格を重視しますが、熟成度の低い宅地見込地は現況価格を重視します。
熟成度の低い宅地見込地の鑑定評価は、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定します。
２建物及びその敷地の評価自用の建物及びその敷地自用の建物及びその敷地は、建物とその敷地が同一人に所有され、その所有者が使用している不動産です。
宅地の場合の更地のように、建物及びその敷地の最も基本的な類型といえます。
売却のときは、取得した買受人が所有し使用することができます。
自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格および収益価格を関連づけて決定します。
建物の用途を転換（例・住宅を店舗にする）し、または建物の構造などを改造して使用することが妥当であると認められる自用の建物及びその敷地の鑑定評価にあたっては、用途変更などによる最有効使用の上昇程度による価格から必要とされる改造費などを控除して価格を求めます。
また、最有効使用の観点から建物をとりこわすことが妥当と認められるときの自用の建物及びその敷地の鑑定評価は、宅地（更地）価格を求める手法に費用を考慮することになります。
建物の解体による発生材料の価格からとりこわし、除去、運搬などに必要な費用を控除した額を、その敷地の最有効使用に基づく価格（更地価格）に加減して決定します。
一般に老朽化した建物は、撤去費用のマイナスのみで更地価格を下回ることが通常です。
貸家及びその敷地貸家及びその敷地は、建物と敷地が同一人に所有され、第三者に賃貸されている不動産です。
貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益を還元して得た収益価格を標準とし、積算価格および比準価格を比較考量して決定します。

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